Es una de las situaciones más frecuentes: heredaste un inmueble, pero está a nombre de la persona que falleció y por eso no lo puedes vender, hipotecar ni poner a tu nombre. La buena noticia es que sí hay salida. Te explicamos, en palabras sencillas, qué necesitas para poder vender.
¿Por qué no puedo vender todavía?
Cuando alguien fallece, sus bienes no pasan automáticamente a los herederos. Legalmente el inmueble sigue “a nombre del difunto” hasta que se hace la sucesión: el proceso mediante el cual los bienes se adjudican formalmente a quienes tienen derecho. Sin sucesión, ninguna notaría te dejará vender, porque en el certificado de tradición el propietario sigue siendo la persona fallecida.
Los dos caminos para hacer la sucesión
En Colombia la sucesión se puede tramitar por dos vías:
- Ante notaría (más rápida): procede cuando todos los herederos están de acuerdo, son mayores de edad y actúan con abogado. Es el camino ideal cuando la familia se pone de acuerdo y suele resolverse en unos 6 meses.
- Ante juez: se usa cuando hay desacuerdo entre herederos, herederos menores de edad, o discusiones sobre los bienes. Es un proceso judicial que normalmente tarda entre 2 y 4 años.
Documentos que vas a necesitar
Cada caso es distinto, pero casi siempre se piden:
- Registro civil de defunción de la persona fallecida.
- Documentos que prueben el parentesco (registros civiles de nacimiento, registro de matrimonio o declaración de unión, según el caso).
- Escritura pública del inmueble y certificado de tradición y libertad reciente.
- Paz y salvo de impuesto predial y de valorización.
- Si existe, el testamento.
¿Y si necesito el dinero ya?
La sucesión toma tiempo —unos 6 meses por notaría y hasta 2 o 4 años si va por juzgado—. Si tu prioridad es obtener liquidez rápido, existe otra alternativa legal: vender tus derechos herenciales. En vez de esperar a que termine todo el proceso, cedes tu porcentaje de la herencia a un tercero (o a otro heredero) mediante escritura pública. No es para todos los casos, pero cuando aplica es una solución ágil.
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Errores comunes que debes evitar
- Vender “con promesa” sin haber hecho la sucesión: genera pleitos y el comprador puede echarse para atrás.
- Dejar pasar años: se acumulan impuestos, intereses y a veces aparecen más herederos, lo que complica todo.
- No actualizar el catastro: aunque hagas la sucesión, si el inmueble no está bien en catastro pueden trabarse la venta o los paz y salvos.
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Agenda tu consultaEsta nota es informativa y general; no constituye asesoría legal sobre un caso concreto. Cada sucesión se evalúa de forma individual.